不良信用记录：存在 “连三累六”（连续 3 个月逾期或累计 6 次逾期）、呆账（欠款长期未还且催收无果）、担保代偿（为他人担保后对方逾期，由自己代偿）等记录，会被判定为信用风险较高，大概率被拒；被列入失信被执行人名单或有法院强制执行记录，几乎会被所有正规机构拒绝。
房产要求 产权清晰：房产为借款人本人或直系亲属所有，无产权纠纷；若为共有房产，需所有共有人出具同意抵押的书面证明。 合规性与状态：属于合法建筑，非小产权房、违章建筑；未被列入拆迁范围，无查封、冻结等权利限制；已取得不动产权证书（房产证）。 房龄与类型：房龄一般不超过 20-30 年（不同银行要求不同，一线城市核心地段房产可放宽至 35 年）；支持住宅、公寓、商铺、写字楼等，部分银行不接受划拨土地性质的房产。 估值与面积：房产评估价值需符合贷款机构要求（通常估值≥50 万元）；面积一般无明确限制，但小户型（如低于 40㎡）可能影响贷款额度。
办理流程 贷前准备：准备身份证明（身份证、户口本、婚姻证明）、房产证明（不动产权证书）、还款能力证明（银行流水、收入证明）、贷款用途证明（如装修合同、经营合同）等材料。 选择机构与提交申请：对比不同机构的利率、额度、审批速度等，选定后填写贷款申请表并提交材料。 房产评估与资质审核：贷款机构委托第三方评估公司对房产价值评估（额度通常为评估值的 70%-80%）；同时审核借款人征信、收入、负债等资质，周期约 5-10 个工作日。 签订合同与公证：审核通过后，签订《借款合同》《抵押合同》，部分机构要求合同公证。 办理抵押登记：双方前往不动产登记中心办理抵押登记，获取《不动产登记证明》（他项权证），周期约 3-7 个工作日。 放款：贷款机构确认抵押登记完成后，将资金发放至指定账户（经营贷可能发放至对公账户），周期 1-2 个工作日。
注意事项 费用成本：除利息外，需承担房产评估费（评估价的 0.1%-0.5%）、抵押登记费（数十至数百元不等）、公证费（部分机构收取）等；提前还款可能涉及违约金（一般为剩余本金的 1%-3%）。 风险提示 信用与房产风险：逾期还款会影响征信，长期逾期可能导致房产被拍卖，拍卖所得不足以清偿债务时，需补足剩余欠款。 估值与维护风险：房产估值可能低于预期，影响贷款额度；抵押期间需承担房产维修、保险等费用，若房产价值下降，机构可能要求补充抵押物。 机构选择：优先选择银行、持牌消费金融公司等正规机构，避免非法借贷平台的高息陷阱；注意核实机构资质，明确利率类型（固定利率或浮动利率）。 合同条款：仔细阅读贷款金额、利率调整规则、还款期限、逾期罚息等条款，尤其注意隐性费用约定。